Советы квартиросъемщикам

Веньямин Толстоног (Weil der Stadt)

«В период проживания в наемной квартире и при выезде из нее квартиросъемщик обязан выполнять в ней освежающий (косметический) ремонт». Из договора о найме квартиры г-на Н.

Исходные положения

Согласно § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV (Положение о расчетах за пользование наемной квартирой – Zweite Berechnungsverordnung, II. BV), освежающий ремонт включает наклейку обоев, побелку мелом или известью стен и потолков, покраску полов, отопительных приборов, включая трубы отопительной системы, внутренних дверей, а также окон и наружных дверей изнутри.

Если обратиться к Гражданскому кодексу (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), на который обычно ссылаются юристы, а именно на §§ 536, 538 BGB, то выясняется, что в них об этой обязанности квартиросъемщика ничего конкретно не говорится. В этих законоположениях лишь указывается, что наймодатель обязан содержать объект найма в надлежащем и соответствующем договору состоянии. С другой стороны, использование квартиры квартиросъемщиком в соответствии с договором о ее найме не должно повлечь за собой какие-либо изменения и ухудшения состояния квартиры. Именно поэтому в типовом формуляре договора о найме квартиры (Mietvertrag) Германского союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) не содержатся положения относительно проведения косметического ремонта (смотрите, например, в Интернете страницу www.mieterbund-bayern.org). Нет таковых параграфов и в Типовом положении о порядке содержания наемной квартиры (Hausordnung). Зато такие положения, как правило, присутствуют в конкретных договорах о найме квартиры или в приложении к ним. На каком основании?

На основании общих условий заключения сделок (Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGB), которые, согласно соответствующему закону (Gesetz zur Regelung des AGB, AGBG), являющемуся составной частью Гражданского кодекса (§§305-310 BGB), и дают право наймодателю включать в договор о найме квартиры необходимые условия о порядке пользования ею. Поэтому в этих договорах содержится положение о проведении квартиросъемщиком в наемной квартире косметического (освежающего) ремонта. Такого рода требования содержатся, например, в положениях о курировании (Betreuung) пожилых квартиросъемщиков (за их счет) в социальных жилых домах при пансионатах для больных и престарелых людей. Ну а если вас не устраивают такие положения, то не снимайте квартиру в таком доме. Как говорится: своя рука – владыка!

Но при этом не возбраняется самым тщательным образом изучить параграфы предлагаемого договора о найме квартиры, в частности относительно обязанности проведения в ней косметического ремонта, соотнести их с многочисленными решениями административных судов и Федеральной судебной палаты (Bundesgerichtshof, BGH) на этот счет. Это необходимо, чтобы выяснить, не является ли положение, содержащееся в договоре о найме, о проведении такого ремонта недействительным, и на этом основании самому его не выполнять, а требовать его проведения от наймодателя, причем за его счет (решение BGH Az. VIII ZR 181/07).

Освежающий ремонт в договоре о найме

Принципиально действует следующее положение: согласно закону (§536 BGB), наймодатель ответственен за ремонтные работы. Но в договоре о найме квартиры наймодатель может эту обязанность возложить на квартиросъемщика (см. выше). При этом условие договора о найме квартиры: «Расходы на освежающий ремонт несет квартиросъемщик» – является действительным, – решил суд (BGH (Az.VIII ZR 339/03)). Конечно, при этом квартиросъемщика нельзя обязать делать больше, чем он обычно привык делать, т.е. вполне допустимым является условие, при котором освежающий ремонт следует выполнять квартиросъемщику по мере нужды в этом. Или: наймодатель обязывает квартиросъемщика «как правило», «в общем», «как обычно» каждые три года производить ремонт в кухне, ванной или душевой комнате и каждые пять лет – в жилой и спальной комнатах и т.д., но только лишь при наличии действительной нужды в этом. Таким образом, условие относительно освежающего ремонта действительно, если при этом предлагаются «мягкие, гибкие» сроки его выполнения при учете фактического состояния объекта найма. При таких условиях квартиросъемщику гарантируются удобные для него сроки ремонта.

При этом он может его выполнять своими силами. Это значит, что нельзя требовать от квартиросъемщика, чтобы ремонтные работы были выполнены толькоспециалистом-ремесленником. Такое условие в договоре является недействительным. Но, с другой стороны, квартиросъемщик, если он сам принимается за ремонтные работы, должен, конечно, производить их со знанием дела, т.е. умело (fachgerecht, fachmännisch), а не «тяп-ляп». Любительское качество «Hobby-Qualität» ремонтных работ недопустимо, на что указывает в своем решении LG Berlin (GE 2000,677). Поэтому квартиросъемщик обязан устранить все огрехи, а наймодатель не должен мириться с тем, что стены и потолки покрашены «в полоску», на дверных и оконных рамах или дверном полотне имеются «пробелы», на обоях – пузыри и складки, а на полах – «кляксы».

Когда условия недействительны

Если в договоре о найме квартиры ничего не указано по поводу освежающего ремонта, то и квартиросъемщик не обязан его производить. То же справедливо, если договор содержит недействительные условия (unwirksamе Klauseln) относительно ремонта квартиры. Таким условием является требование выполнения освежающего ремонта согласно плану с жесткими сроками (решение BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 und 178/05) или, наоборот, с расплывчато, неопределенно сформулированными требованиями в части такого ремонта (решение BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Жесткость (Starr) сроков ремонта означает, что квартиросъемщик, согласно договору о найме квартиры, должен в любом случае, т.е. независимо от фактического состояния объекта найма и, следовательно, нужды в проведении ремонтных работ, произвести их после истечения указанных сроков. Расплывчатым (schwammig) является требование, при котором квартиросъемщик должен при выезде из квартиры сдать ее в «состоянии, соответствующем договору о найме» или в «состоянии, как при ее предоставлении».

Вывод: если условие недействительно, то квартиру должен ремонтировать ее наймодатель, а не квартиросъемщик.

Недействительным является также условие, если в его основе лежат слишком краткие сроки проведения ремонта (решение BGH, Az.VIII ZR 361/03). Или условие долевой оплаты (т.н. «Quotenklausel»), согласно которому квартиросъемщик при выезде из квартиры должен участвовать в покрытии расходов наймодателя на ее освежающий ремонт независимо от состояния квартиры (решение BGH VIII ZR 178/05). Однако в случае социальной квартиры BGH приняла решение (Az.VIII ZR 177/09) о том, что наймодатель может потребовать дополнительную плату за освежающий ремонт в период проживания в ней, включив расходы на его выполнение в состав коммунальных расходов квартирной платы.

Недействительнымявляется также условие, согласно которому при освежающем ремонте в период проживания в квартире следует обязательно менять обои (вполне допустимо их перекрашивать три и более раз) или окрашивать стены в нейтральные светлые тона, или подбирать определенного цвета обои (решение BGH Az. VIII ZR 224/07). Недействительно также условие обязательного удаления обоев при выезде из квартиры (т.н. „Tapetenklausel“), т.к. это должно зависеть от конкретного состояния квартиры (решение BGH Az.VIII ZR 152/05 и BGH Az.VIII ZR 109/05).

Выезд из наемной квартиры

Если квартиросъемщик выезжает из наемной квартиры, то возникает вопрос, должен ли он перед выездом еще раз сделать так называемый завершающий ремонт (Endrenovierung). При этом следует различать две ситуации:

1. Если квартиросъемщик перенял квартиру, в которой не был сделан освежающий ремонт, он должен его произвести перед выездом при следующих условиях:

а) согласованные сроки ремонтных работ уже, по крайней мере, однажды были просрочены и
б) квартиросъемщик либо вообще не выполнял работы по освежающему ремонту, либо сроки проведения этих работ со дня последнего ремонта уже истекли, и
в) если квартира фактически нуждается в освежающем ремонте.

2. Если квартиросъемщик перенял квартиру, в которой был сделан освежающий ремонт, то он обязан только тогда выполнить ремонтные работы, когда:

а) согласованные сроки проведения ремонтных работ истекли, а квартира нуждается в освежающем ремонте, или
б) квартира, несмотря на то, что эти сроки еще не истекли, тем не менее, сильно запущенна.

При этом вышесказанное в пп. 1 и 2 действительно только тогда, когда в договоре о найме квартиры согласовано следующее условие выезда из нее:
«Наемные помещения должны быть возвращены в состоянии, пригодном к их заселению». То есть квартиросъемщик должен возвратить наемную квартиру не в свежеотремонтированном состоянии, а только в состоянии, пригодном для последующего ее найма. Следовательно, освежающий ремонт квартиросъемщик должен произвести только тогда, когда состояние наемной квартиры исключает возможность ее последующего найма.

При невыполнении в этом случае освежающего ремонта квартиросъемщик, по мнению земельного суда Берлина, должен выплатить наймодателю компенсацию в денежной форме. Но отказать в этом случае возвратить квартиросъемщику предварительную, до вселения в квартиру, квартплату за два-три месяца (т.н. Kaution) наймодатель не имеет права, зато он может уменьшить возвращаемую сумму Kaution на стоимость ремонтных работ. В свою очередь, квартиросъемщик, который уступил требованию наймодателя произвести в квартире всеобъемлющий освежающий ремонт при выезде из нее, несмотря на вполне удовлетворительное ее состояние, т.е. вопреки недействительности условия об этом ремонте, вправе потребовать от наймодателя возмещения расходов на ремонт (решение BGH Az. VIII ZR 302/07).

Источник: «Mieterbund»