Как остановить рост квартплаты в Германии

Уже стало традицией в любой избирательной кампании поднимать тему жилья, его доступности и стоимости. Кандидаты «резво» обвиняют своих оппонентов в неспособности ограничить аппетиты «жадных» квартиросдатчиков, утверждая, что именно они знают способ эффективного противодействия росту цен на жилье. Однако несмотря на гневные филиппики кандидатов в «слуги народа», жилье продолжает дорожать, а доступных квартир больше не становится.

Несколько лет назад для подъема своего снизившегося рейтинга представителями SPD была предложена в чистом виде социалистическая идея, получившая название Mietpreisbremse, т.е. торможение роста квартплаты. Целью этой программы, ставшей во многих землях законом, явилось ограничение неупрaвляемого роста квартплаты на законодательном уровне.

Mietpreisbremseзаконодательно вводилось парламентами земель начиная со втoрой половины 2015 года. На сегодняшний день подобные законы не приняли только Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, а в земле Mecklenburg-Vorpommern принято решение о том, что регулирование квартплаты является прерогaтивой городов.

Итоги почти трехлетнего действия этих законов неутешительны: введенные ограничения не смогли заметно притормозить рост квартплаты в названных выше землях, да и количество доступных квартир не выросло, особенно в тех коммунах, где стоимость съема жилья просто зашкаливала.

Злые языки утверждают, что эти законы специально так сформулированы, чтобы владельцы жилья, опираясь на поддержку юристов, могли практически беспрепятственно повышать квартплату.

Почему?

По мнению специалистов, принятие законов по сдерживанию роста квартплаты лишено всякого экономического смысла и вряд ли приведет к ограничению цен на жильe. Постоянный рост квартплаты объясняется ими следующим образом:

• Цена съемного жилья, как впрочем и любого другого товара на рынке, формируется не жадностью или бескорыстием его владельцев, а исключительно из соотношения спроса и предложения, что известно нам еще из институтского курса политэкономии. В тех городах, где много хорошо оплачиваемых рабочих мест, спрос на жилье высок и квартплата растет быстрее, чем в населенных пунктах c высоким уровнем безработицы. Именно эти факторы и определяют уровень цен при покупке недвижимости.
• Вторым фактором, влияющим на размер квартплаты съемного жилья, является стоимость его содержания, оплачиваемая в итоге самими жильцами. Сегодня наблюдается рост цен на обслуживание жилья: услуги электриков, сантехников, маляров и прочих специалистов на уровне 3-4% в год. Увеличение минимальной почасовой зарплаты не могло не отразиться на стоимости этих услуг.

Правительственные эксперты в ежегодном докладе правительству страны формулируют свое мнение еще категоричнee: Mietpreisbremse только усиливает дефицит т.н. доступного жилья, и от таких ограничительных мер необходимо отказаться. По их мнению, целенаправленное строительство социального жилья также не решает эти проблемы. Параллельно они резко критикуют практику большинства городов, где не контролируются доходы людей, проживающих в социальном жилье, обвиняя местные власти в разбазаривании средств.

Многие жильцы, чьи доходы возросли, потеряли право на льготное жилье и должны больше платить за свое проживание или выселяться. На практике такое не происходит, и люди годами оплачивают «социальную» квартиру.

В качестве решения данной проблемы правительственные эксперты предлагают существенно упростить выдачу разрешений на строительство нового жилья, снизить налоги на землю, выделяемую под жилищное строительство. Это позволит удешeвить и ускорить строительные работы по возведению нового жилья, сократит сроки окупаемости инвестиций.

Альтернативные мнения

Уже давно раздаются голоса тех, кто считает, что нынешняя система распределения социального жилья и его оплата устарели. Критики утверждают, что она ведет к разбазариванию весьма ограниченных финансовых ресурсов городов. Часто слышны заявления о том, что города должны доплачивать фиксируемые суммы к квартплате. В случае если доходов жильцов и дотаций от города будет недостаточно, заставлять своих клиентов (за исключением пожилых людей и инвалидов) переселяться в более дешевое жилье или даже сменять город проживания. Параллельно предлагается снизить нормы выделения социального жилья (меньше комнат и меньшую площадь) тем, кто полностью находится на иждивении государства.

 Ряд социологов говорит о парадоксальной ситуации, сложившейся в стране: лица, получающие пособие, зачастую занимают лучшее по качеству жилье, чем работающие граждане с небольшой зарплатой, вынужденныe самостоятельно оплачивать свое проживание.

Такая позиция, основанная на полной либерализации рынка жилья, вызывает резкую критику всех партий, представленных в бундестаге. Переселение людей из «дорогих» населенных пунктов в более «дешевые» проблем с доступным жильем не решит. Бюджеты менее обеспеченных населенных пунктов и так страдают от низких налоговых поступлений и значительных социальных выплат, a «новые» жители станут для них дополнительным финансовым бременем. По сути дела, богатые города станут еще богаче, а бедные города с высокой социальной нагрузкой – еще беднее. Да и вряд ли только либерализация рынка жилья приведет к снижению цен на съем или покупку жилья как в дорогих, так и в бедных городах.

Что делать?

Одной из главных причин постоянно растущих цен на жильe, по мнению городских и земельных политиков, является отсутствие достаточных свободных территорий в черте городов, пригодных под жилищную застройку. Любое расширение населенного пункта имеет свои пределы, а использование сельскохозяственных угодий под жилье дорого и неразумно.

Специалисты в области градостроительства предлагают использовать под жилищное и культурное строительство внутренние резервы: территории заброшенныx промышленных объектов и другиe неиспользуемыe участки земли, расположенныe в черте городa. На сегодняшний день они являются «головной болью» городских властей и полиции, т.к. притягивают к себе как магнит различные антисоциальные и криминальные элементы: наркоманов, скучающую молодежь и представителей других групп, старающихся проводить свой досуг подальше от «недремлющего ока» властей.

Подобных пустующих территорий достаточно везде: и в «дорогом» Мюнхене, и в менее «дорогих» Эссене или Дортмунде. Разумеется, без соответствующей целенаправленной политики городских властей (низкие цены на землю и/или другие преференции для застройщиков) освоение таких территорий вряд ли возможно.

Не секрет, что рядом с успешными городами находятся и населенные пункты с высокой безработицей и деградирующей городской инфраструктурой. Бюджеты этих городов «перегружены» постоянно растущими социальными выплатами. Многие проживающие в подобных населенных пунктах люди трудоспособного возраста уезжают туда, где с работой получше.

Макроэкономисты сходятся в том, что единственным способом спасти такие города от вымирания и решить проблемы постоянного роста квартплаты в «богатых» городах – создание государственной программы, стимулирующей промышленное развитие таких «депрессивных» регионов. Реализация такой программы будет способствовать переезду новых работников в эти населенные пункты. Это сможет привести к снижению местной безработицы и пополнению городского бюджета. Силами самих городов эти проблемы не решить, необходимы вложения как из земельных, так и федерального бюджетов.

Очевидно, что борьба с высокой квартплатой – дело сложное и решить ее за короткий период можно лишь в предвыборных обещаниях. Запретительные или ограничительные меры, как показывает исторический опыт, неэффективны. На практике это означает, что необходимо решать проблему комплексно, используя возможности городов, усиленные поддержкой государства.

Уже после написания данной статьи появилась информация о том, что Федеральное правительство озаботилось этой проблемой, предложив, с подачи SPD, еще более ужесточить действие земельных законов и увеличить наказание за его неисполнение до 100 тыс. евро. Теперь квартиросдатчики будут более ограничены в возможности повышать квартплату, перекладывать на жильцов стоимость модернизации жилья. При заключении нового арендного договора они будут обязаны указывать прежнюю стоимость аренды и т.п.

Возможно, это в какой-то мере защитит жильцов, но не изменит ситуацию с доступных жильем в «дорогих» городах, где зачастую на свободную квартиру претендуют десятки желающих.

Игорь Листов (Дортмунд)

Читайте также:

1. Закон об ограничении арендой паты за дефицитное жилье. Журнал «Партнёр», № 10 2015. Автор М. Миронов
2. Дом или квартира? Свое или внаем? Журнал «Партнёр», №5 2012. Автор В. Кримханд
3. Вас выселяют? Не пугайтесь раньше времени! Журнал «Партнёр», № 1 2012. Автор М.Максимова
4. Квартирный вопрос в Германии. Журнал «Партнёр», № 8 2011. Автор М. Максимова.
5. «HartzIV и собственное жилье». Журнал «Партнёр», № 8 2017. Автор М. Миронов.